关于征求《关于进一步明确市产业转型升级基地管理工作有关规定的通知(征求意见稿)》意见的公告

　　2013年，我市试行产业转型升级基地政策，通过工业用地建设高标准厂房，为中小企业发展提供自有产权的空间，至今全市共认定了9个产业转型升级基地。基地的管理依据包括《东莞市产业转型升级基地认定和管理实施办法》(东府办〔2016〕2号)及《东莞市产业转型升级基地监管指引》(东产管办〔2018〕2 号)均已到期。市工信局(市产管办)起草《关于进一步明确市产业转型升级基地管理工作有关规定的通知(送审稿)》，在遵照原有政策管理原则的前提下，延续有关管理。现征求公众意见，有关意见和建议，请以书面方式，于2021年7月21日前提交市工信局，并注明个人姓名或单位名称，及联系方式。

　　地址：东莞市鸿福西路68号塞纳城市嘉园东莞市工业和信息化局产业政策与规划科。

　　电话：22228165。

　　邮箱：971970572@qq.com

　　附件：关于进一步明确市产业转型升级基地管理工作有关规定的通知(征求意见稿)

　　东莞市工业和信息化局

　　2021年7月9日

关于进一步明确市产业转型升级基地管理工作有关规定的通知(征求意见稿)

　　为进一步规范产业转型升级基地管理工作，确保制造业空间供给和效益产出，根据《关于印发〈东莞市产业转型升级基地认定和管理实施办法〉的通知》(东府办〔2016〕2号)以及《关于印发〈东莞市产业转型升级基地监管指引〉的通知》(东产管办〔2018〕2 号)政策原则，就产业转型升级基地管理延续规定如下：

　　一、产业用房产权分割销售

　　(一)产业用房分割销售方式

　　产业转型升级基地产业用房原则上执行现房销售方式，通过“一事一议”经市政府批复同意执行预售的项目，从其批复文件有关规定执行。

　　(二)产业用房预售手续办理

　　1.由产业转型升级基地属地镇人民政府提出项目预售申请，经征求市工业和信息化局、市科技局、市商务局、市自然资源局、市住房和城乡建设局、市不动产登记中心等部门意见后，以“一事一议”方式报市政府申请预售。

　　2.市住房和城乡建设局在收到市政府同意项目实施预售的批复后，参照《广东省预售管理条例》对项目工程建设进度的要求对产业转型升级基地产业用房核发预售许可证。

　　(三)产业用房现售手续办理

　　未获市政府同意预售的产业转型升级基地或未取得预售许可证须执行现售的产业用房，须采取“先出租、后出让”的方式，待入驻企业税收贡献达到连续两年平均税收不低于1000元/平方米后，方可对该企业租赁的产业用房“转租为售”;或待基地整体达到连续两年平均税收不低于100万元/亩后，该基地在政策允许可售比例下的产业用房均可“转租为售”。

　　基地整体或单个企业符合“转租为售”条件后，由属地镇人民政府报市产业转型升级基地管理工作领导小组办公室(简称“市产管办”，设在市工业和信息化局)提出申请，市产管办组织市住房和城乡建设局、市市场监督管理局、市税务局、市不动产登记中心等部门核定后，批复准予该基地或该企业实施产业用房产权分割销售，市不动产登记中心按批复清单，依申请办理产权登记手续。

　　(四)在本通知印发前，已按相关规定实施产业用房分割销售的项目，继续从其相关规定执行。

　　二、企业购买产业用房入驻审批

　　以租赁方式进驻的企业由产业转型升级基地开发企业自主决定，但须将入驻企业信息每季度集中报属地镇人民政府备案;通过购买产业用房入驻基地的企业须按如下要求办理审批。

　　(一)市产管办负责审批。产业转型升级基地取得预售许可证(或符合现售条件)后，由基地开发企业对入驻企业提交的资料进行初审，报属地镇人民政府审核同意后，上报市产管办审批。市产管办将同意入驻的企业名单函告市不动产登记中心，同时抄送属地镇人民政府。

　　属地镇人民政府可向市产管办申请入驻企业审核授权，经市产管办提请市产业转型升级基地工作领导小组讨论同意后，由属地镇人民政府负责审核企业入驻申请，并将经审核同意入驻的企业信息报市产管办备案。

　　(二)入驻企业基地注册。入驻企业原则上须在基地注册成立独立法人后方可签订产业用房买卖合同，但属于市内注册并计划将原企业迁移(即企业名称及统一社会信用代码不变的前提下)至基地的，可先行签订产业用房买卖合同后再落户基地注册。如开发企业擅自与未经属地镇人民政府审定的企业签订产业用房买卖合同，一经发现，属蓄意行为的，由市产管办报市政府取消其基地资格。

　　(三)买卖合同备案办理。市不动产登记中心对经市产管办同意或获得授权管理资格的属地镇人民政府同意入驻并已在基地注册成立独立法人的企业(或计划将原企业迁移入驻基地的东莞市范围内注册企业)，可为其办理产业用房买卖合同备案手续。未经审核同意入驻，或虽经同意入驻但尚未在我市注册成立独立法人的企业，市不动产登记中心不予办理其买卖合同备案。

　　(四)严格做好风险提示。购买产业用房的企业最终能否取得不动产权证，须以注册落户并实际进驻开展生产经营活动且税收符合要求为前提。开发主体在向入驻企业实施产业用房预售时，应充分评估企业生产经营及纳税情况预期，避免企业最终因未能满足税收要求而导致无法办理不动产权证的风险。各镇街须严格督促产业转型升级基地在项目销售现场做好风险告示，开发企业在与入驻企业签定产业用房预售买卖合同时，须参照《风险提示函》的形式对预售入驻企业进行充分的风险告知，并将《风险提示函》纳入作为商品房买卖合同的附件。

　　(五)做好招商业态把控。属地镇人民政府要严格把好基地入驻企业准入关，一是对可承载生产制造环节的厂房，要确保用于引进制造业企业的生产制造环节;二是对于研发用房，要引导基地引入轻型生产、研发设计、制造业企业总部、软件和信息技术服务业以及其他生产性服务业等企业。项目基于实际，需重点引入非上述行业企业的，需由属地镇人民政府报市产管办研究同意后执行。

　　三、产业用房不动产权证办理

　　(一)办证对象

　　必须具备以下条件的企业方可准予核发不动产权证：(1)在基地内注册成立独立法人;(2)实际进驻基地开展生产经营活动(如购房主体与实际进驻经营主体不一致的，须证明两者之间的股权从属关系);(3)税收贡献符合有关考核要求(含企业个体或基地符合税收要求的各种情形)。

　　(二)税收核算

　　企业办理不动产权证必须以税收贡献为前期条件。在计算规则上：(1)税收贡献自企业完成基地注册当年起计，进驻基地之前年份产生的税收不纳入考核范围。(2)纳入考核的税收为企业实际缴纳的增值税(含免抵调库额)及企业所得税，并按入库期计算，具体以税务部门核实金额为准。(3)属本市企业迁入基地的，其对基地的税收贡献最高按3000元/平方米计入(按其实际购买产业用房建筑面积计算);市外迁入企业税收贡献计算额度不设上限;基地开发主体及非基地内注册企业不作为税收贡献统计对象。

　　(三)办证方式

　　不动产权证办理可分为“整体达标、整体办证”、“个别达标、个别办证”、“分批释放、分批办证”、“部分达标、同比办证”等四种办证方式，基地具体适用何种办证方式(可多选)，由属地镇人民政府向市产管办提出申请并获批为准。

　　1.整体达标、整体办证

　　当基地整体达到最近连续两年平均税收不低于100万元/亩，则准予该基地所有可售产业用房申请办理不动产权证(因办证对象不符合条件导致基地办证指标未能完全使用的不予延续，次年须重新计算基地最近连续两年整体税收贡献情况)。

　　2.个别达标、个别办证

　　当单家入驻企业税收贡献达到最近连续两年平均税收不低于1000元/平方米后可申请办理不动产权证。

　　3. “分批释放、分批办证”

　　将产业转型升级基地可销售产业用房总面积约平均分三批释放销售。首批释放产业用房完成80%面积招商后，第二批产业用房可先行出租;待首批入驻企业连续两年平均税收贡献整体达到税收承诺后，对该批企业购买的产业用房准予办理不动产权证，同时第二批释放的产业用房可转租为售，如此类推。

　　4.部分达标、同比办证

　　每年根据产业转型升级基地最近连续两年税收贡献情况，计算一次当期实际可办证面积指标，具体计算方法如下表：

　　(四)办证流程

　　由产业转型升级基地所属镇人民政府提出办证申请，并附上申请办证企业名单报市产管办。市产管办就企业在基地注册时间征求市市场监督管理局意见，就纳税情况征求市税务局意见，就产业用房购买面积征求市不动产登记中心意见，并核定符合办证条件的企业名单，提请市产业转型升级基地工作领导小组讨论确定后，由市不动产登记中心予以核发不动产权证。

　　(五)特殊情形

　　1.上市企业、拟上市企业(仅包括已在证监部门备案企业、市认定的上市后备企业)、东莞市总部企业，最高可获得1万平方米的豁免税收考核办证面积指标;省级以上“专精特新”企业，最高可获得5000平方米的豁免税收考核办证面积指标。豁免税收考核办证指标，只能在同一基地内使用，不能跨基地使用。

　　2.产业转型升级基地通过有实力的企业(指经营时间达10年以上且总资产规模、年营业收入达到一定程度的)进行担保，在基地达到税收要求之前，准予基地最高按50%的可售产业用房核发不动产权证的，需由产业转型升级基地所属镇人民政府以“一事一议”方式报市人民政府审定。

　　3.对于通过入驻企业缴纳税收贡献无法达到基地整体税收考核要求的项目，需要通过开发主体补缴税收贡献地方留成部分从而获得项目整体办证资格的，具体由产业转型升级基地所属镇人民政府以“一事一议”方式报市人民政府审定。

　　4.此前市政府对项目税收考核另有批复文件的，从其规定执行。

　　四、明确抵押权登记

　　对产业转型升级基地的产业用房(含开发主体自持部分)和配套用房(属于全体业主共有的物业服务用房、公用设施和全体业主共有的其他公共场所除外)，应允许其办理抵押权登记，具体操作办法可参照《东莞市新型产业用地(M0)项目不动产登记实施细则(试行)》(东不动产〔2019〕22 号)中关于抵押权登记的具体规定执行。

　　五、产业用房二次销售

　　产业用房分割销售后，自完成转移登记之日起原则上5年内(不含)不得转让过户。期限内因企业注销、清算等因素确需进行转让的或满5年要实行二次转让的，其转让对象必须符合入驻企业准入的相关规定，经所属镇街审批后方可办理转让手续。

　　六、探索低效项目国企回购

　　对经营不善难以为继或严重失信的产业转型升级基地，可由市属国有综合产业平台公司按产业转型升级基地《项目供地协议》或《项目投资协议》中“土地及物业回购”的相关条款回购盘活利用。对无相关条款约定的，由属地镇人民政府与产业转型升级基地开发主体参照《关于印发<东莞市招商引资项目投资协议范本(修订版))(项目投资效益协议书(范本))的通知》(东招创办〔2020〕10号文)“项目回购”的相关条款签订补充协议，由市属国有综合产业平台公司回购盘活利用。

　　七、完善市镇两级监管机制

　　(一)落实属地监管责任。属地镇人民政府作为产业转型升级基地的监管责任主体，要严格落实对产业转型升级基地开发建设、企业招商、投产运营的全过程监管。镇街须建立日常监管制度，定期对基地开发企业和产权分割受让对象进行检查，并每季度书面向市产管办报送基地的开发建设、企业入驻及效益产出等情况。

　　(二)形成联合监管合力。市产业转型升级基地管理工作领导小组各成员单位结合部门职能，对口负责落实产业转型升级基地规划、建设、招商、运营、产权分割销售、不动产权证办理等全过程监管，并加强部门和镇街之间的沟通联系，建立信息共享机制，形成监管合力。市产业转型升级基地管理工作领导小组每年专题听取各镇街汇报产业转型升级基地有关情况;市产管办每年委托第三方机构对企业进驻情况进行核对。

　　(三)强化违规处理力度。对开发企业未获销售资格变相销售产业用房，将产业用房改造成居住用房出售等各种违规行为，属地镇街一经发现应当立即停止其产权分割销售权利并令其进行整改，对整改不到位或情节严重者，报请市产管办取消其开发企业及基地资格;对产权分割受让对象存在隐瞒实情、伪造证明、骗取资格等违规购房行为的，取消其购房资格，情节严重者由市产管办通知相关部门将其载入东莞市失信“黑名单”，不再享受东莞市相关财政扶持政策;上述行为构成犯罪的，将依法移交司法机关处理。

　　上述各项规定自本通知印发之日起实施，如有相关部门此前已受理入驻企业审批、买卖合同备案、不动产权证办理等事项申请但未办结的，可继续按原有程序继续进行办理。

　　特此通知。

相关附件：

• 附件：关于进一步明确市产业转型升级基地管理工作有关规定的通知（征求意见稿）.doc